併用住宅の設計

駅から徒歩5分という立地条件の良い計画地。知人の祖母、母、叔母の三人がクライアントとなります。約築40年の老朽化した建物のメンテナンス費用や修繕費用がかさむようになり、このまま使い続けることが金銭的、精神的にかなりの負担になってきました。 そこで思い切って住宅を建替える事になりました。

クライアントとの十分な話し合いの中で建替えに際し、専用住宅、テナント併用住宅、賃貸併用住宅などの選択肢が上がりましたが、事業計画者は皆高齢で自己資金、融資、返済のことを考えると専用住宅の選択肢は外れました。 テナント業と言う案もあったが、以前この土地で6-7軒の飲食店が入居していた貸店舗業をやっていたが、これから先の運用を考えると精神的な負担が大きくなると言うことでこれも選択肢から外れました。
最終的には土地柄、ワンルームマンションが多く、かつ駅から徒歩5分という立地条件の良さに照らし合わせ賃貸併用住宅として計画すること決定しました。

計画のポイントは６つです。
A,高齢かつ車イス利用の祖母のため、住宅部分の機能を１階中心に展開。
B,叔母家族が祖母の面倒を見ているため、2階に叔母夫婦の住宅を計画（2世帯住宅）。
C,外に行かなくても2世帯が往来できるように、中階段をつける。
D,賃貸部分の収益でローンの負担を軽減。（これは事業の根幹に関わる部分で何よりも最優先される事項です）
E,工事費をほぼ全額まかなえる様に賃貸部分と専用住宅部分の割合などを計画する。
F,風水や家相に気を使って設計を進める。

（提案プロセス）
まずは収益性の良い住戸のパターンを探るため、地元不動産屋を回りリサーチしました。
併せて、建物を建てるための条例や法規のチェックを開始し、次に 収支計算を行いました。 様々な住戸面積、住戸数、住戸形態を検討し、専用住宅と賃貸住宅の目安となる面積割合を決定しました。

敷地の測量を行い、面積、形状、方位を確認。 法律、収支、機能、デザインなどの条件を整理し、条件に合う数パターンの計画を用意し、 全ての案に対してプレゼンテーションし、クライアントと改善点や気にいった点を話し合い、 計画へ反映させました。

最終的には法的な制約と収支のバランスを考え、1階に住宅部分、専用駐車場、賃貸住宅の玄関、2階に2世帯住宅の一部と賃貸3戸、3階に賃貸5戸（ロフト付）の、鉄筋コンクリート3階建てによる建替えを提案しました。

その後、不動産業者、銀行の融資担当者と打合せを行い事業計画の実現性を検証しました。
その過程で概算見積を行い、諸経費や雑費を含めた総事業費に対する収支計算のチェックを行う。
わたし自身が銀行に出向き、借り入れ先の打合せを行いました。

計画→見積→収支計算のチェック→借り入れ条件の確認→計画→・・・・と言ったように収支バランスを念頭に計画を進めています。 これを基本設計と呼びます。(クライアントの要望や法的検証、収支の検証を行うための基本となる設計）

次は実施設計の段階。例えば具体的なコンクリートの量や鉄筋のサイズ、本数など詳細に検討し、照明器具の種類や位置、設備機器、アルミサッシやガラス、家具など、具体的なことを明記した、建物を建てるときに使われる設計図面を作成します。

知人を介して紹介を受けました。 クライアントは、知人の祖母、母、叔母の三人です。 賃貸併用住宅の事業はこの三者で計画されています。